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楼市将现五大博弈(原载于《中国建设报》)
时间:2012-05-15 点击次数:4480

(原载于《中国建设报》2012年5月9日头版) 

中房集团公司董事长、总经理    沈东进

如何分析和判断2012年的房地产市场形势,是一个很复杂的问题。经济学家和业内人士莫衷一是,新闻媒体也众说纷纭。笔者结合自身工作的体会和对市场的分析判断,认为总体来说,宏观环境不太有利,市场形势依然严峻。

首先,政策层面不松动。为防止房地产市场过热,自2009年12月以来国家相继出台一系列房地产宏观调控政策,并且从2011年年底中央高层持续表态坚持调控不动摇,导致市场层面对2012年的预期进一步下降,形势不容乐观。

 其次,房地产行业大洗牌已经开始。受宏观政策影响,房地产行业面临诸多困难,一些企业的经营难以为继。现在房地产公司通过产权交易所重组的事例成倍增加,房地产公司面临着新一轮的洗牌。2008年国内有8.7万家房地产企业,2009年减少到8万家,2010年又进一步减到6.5万家,预计2011年年底将减到5万家左右,这就是洗牌的结果。房地产进入了寒冬期,干这个事的人少了。

最后,2012年的房地产市场会是激烈博弈的一年,主要体现在五个方面。

一是中央政府和宏观经济形势的博弈。从经济上讲,我国经济受欧洲主权债务危机和美国失业率上升、经济恢复缓慢、日本经济持续低迷,国内中小企业经营困难的影响会直接导致增长放缓。一般预测,会比2011年降低0.5-2个百分点,增长率可能在7.5%-8.5%左右。如果整体经济下滑过快,中央政府势必会采取平衡措施,调控面临放松的压力。

二是地方政府与中央政府的博弈。从地方政府层面上讲, 今年1月,130个城市土地出让金大幅减少5成,平均楼面价827元/平方米,同比跌37%,环比跌25%,受土地收益减少和政绩、业绩追逐欲望的驱动,地方政府纷纷在试探中央政府的底线,不断采取各种措施,希望早日给房地产调控政策松绑。不过从佛山、芜湖、上海的房地产宽松的新政均在短时间内被紧急叫停,也表明了中央的调控决心。

三是企业之间的博弈。由于资金流断裂,库存增加,融资无望,势必出现富收穷、强吃弱的情况,出现大量的企业并购和股权、项目出让。今年1月份,北京、上海2个交易所就出现了许多这样的事例。去年底,北京市有473家房地产开发企业的资质被注销。水井坊、宏达股份、恒顺醋业等16家“涉房”的非房地产上市公司撤离楼市。1月16日,以经营高端房地产为主的广州星河湾宣布进军白酒行业。在楼市调控等压力的共同作用下,越来越多的房地产开发企业开始退出房地产行业。

四是企业与市场的博弈。从市场层面看,商品房交易会持续清淡,新盘去化率低,库存急剧上升。企业对开盘时机和定价的把握非常纠结,不知道何时才能企稳,在等待中煎熬。

五是企业与地方政府的博弈。地方政府资金吃紧,一方面要引资,一方面又不愿降地价,而企业会趁此时机讨价还价。

通过以上分析,对2012年的房地产市场可以做出这样的整体判断:1.形势依然严峻(政府决心和滞后效应);2.市场逐步企稳;3.政策缓慢松动;4.机遇、挑战并存。

在这种形势下,一些小企业、困难企业因坚持不住而转行退市,大的企业也放缓了扩张速度,行为偏于保守,偏于慎重,死守现金流,等待机会。万科、中海、恒大、龙湖均是如此。如何分析面临的机遇,迎接挑战,以求在严峻的环境下生存或有所发展是房地产企业的当务之急。