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激烈博弈又一年(原载于《中国房地产报》)
时间:2012-05-15 点击次数:5597

 (原载于《中国房地产报》2012年5月10日A4版) 

中房集团公司董事长、总经理    沈东进

如何分析和判断2012年的房地产市场形势,是一个很复杂的问题,也是一个社会关注度很高的热点问题。许多经济学家和业内人士发表了各种各样的观点和见解,新闻媒体这几年也是闻风而动,天天都有评论和文章。总体说来,是众说纷纭,莫衷一是。笔者结合自身工作的体会和对市场的分析判断,就这个问题谈一点个人的粗浅认识。

形势依然严峻

总的来说,宏观环境不太有利,市场形势依然严峻。

第一,政策层面不松动。为防止房地产市场过热,自2010年4月14日出台“新国四条”后,又相继出台了“国十一条”、“国十条”、“国八条”等一系列房地产宏观调控政策,对房地产市场进行调控。去年12月12日召开的中央经济工作会议明确,坚持房地产宏观调控政策不动摇,促进房价合理回归。今年3月5日,温家宝总理在十一届全国人大五次会议上作政府工作报告时强调,2012年要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设,严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。4月13日,温家宝总理又在国务院常务会议上指出,要坚持房地产调控政策不动摇,绝不让调控出现反复,进一步明确了调控的决心。导致市场层面对2012年的预期进一步下降,形势不容乐观。

第二,房地产行业大洗牌已经开始。受宏观政策影响,房地产行业面临诸多困难,一些企业的经营难以为继。现在房地产公司通过产权交易所重组的事例成倍增加,房地产公司面临着新一轮的洗牌。2008年国内有8.7万家房地产企业(法人单位),到了2010年减到6.6万家,3年内数量减少了24.75%。虽然2011年末的房地产企业数量暂未见官方统计数据,但预计应已减到5万家左右。根据去年底中国房协和兰德咨询联合发布的《房地产企业经营管理蓝皮书》,预计到2015年,还将有三分之一的企业被淘汰出局。这就是洗牌的结果。房地产进入了寒冬期,干这个行业的人少了。

五种博弈

2012年的房地产市场会是激烈博弈的一年,存在五个方面的博弈:

一是中央政府和宏观经济形势的博弈。从经济上讲,我国经济受欧洲主权债务危机和美国失业率上升、经济恢复缓慢,日本经济持续低迷,国内中小企业经营困难的影响会直接导致增长放缓。一般预测,会比2011年降低0.5-2个百分点,增长率可能在7.5%-8.5%之间。如果整体经济下滑过快,中央政府势必会采取经济刺激措施加以补救,而此时,房地产的拉动作用又会呈现出来,调控措施就会出现放松迹象。

二是地方政府与中央政府的博弈。从地方政府层面上讲, 今年1月,130个城市土地出让金大幅减少5成,平均楼面价827元/平方米,同比跌37%,环比跌25%,受土地收益减少和政绩、业绩追逐欲望的驱动,地方政府纷纷在试探中央政府的底线,不断采取各种措施,希望早日给房地产调控政策松绑。2011年下半年以来,已有北京、上海等17个城市陆续出台了各种微调政策,涉及限购、标准认定、土地政策等方方面面;从中央政府层面看,在今年1月31日国务院第六次全体会议上,国务院领导再次强调要巩固房地产市场调控成果,继续严格执行并逐步完善抑制投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。而佛山、芜湖、上海的房地产新政均在短时间内被紧急叫停,更表明了中央政府对房地产市场调控的决心。

三是企业之间的博弈。从企业层面上看,真是几家欢乐多家愁。由于资金流断裂,库存增加,融资无望,出现富收穷、强吃弱的情况,出现大量的企业并购和股权、项目出让。今年1月份,北京、上海2个交易所就出现了许多这样的事例。去年底,北京市有473家房地产开发企业的资质被注销。水井坊、宏达股份、恒顺醋业等16家“涉房”的非房地产上市公司撤离楼市。1月16日,以经营高端房地产为主的广州星河湾宣布进军白酒行业。在楼市调控等压力的共同作用下,越来越多的房地产开发企业开始退出房地产行业。

四是企业与市场的博弈。从市场层面看,商品房交易会持续清淡,新盘去化率低,库存急剧上升。企业对开盘时机和定价的把握非常纠结,不知道何时才能企稳,在等待中煎熬。因资金链紧张,远洋地产将北京CBD某项目30%的股权转让。

五是企业与地方政府的博弈。地方政府资金吃紧,一方面要引资,一方面又不愿降地价,而企业会趁此时机讨价还价。比如北京大兴某地块,4次挂牌,4次流标。

通过以上分析,对2012年的房地产市场可以做出这样的整体判断:1.形势依然严峻(政府决心和滞后效应);2.市场逐步企稳;3.政策缓慢松动;4.机遇、挑战并存。

真功夫的时代

在这种形势下,一些小企业、困难企业因坚持不住而转行退市,大的企业放缓了扩张速度,行为偏于保守,偏于慎重,死守现金流,等待机会。万科、中海、恒大、龙湖均是如此。如何分析面临的机遇,迎接挑战,以求在严峻的环境下生存或有所发展是房地产企业的当务之急。

一方面,市场存在机遇。房地产市场是经济的晴雨表,获取资源的最佳时机是逆经济周期,最好能做到“逆市拿地,旺市卖房”。现在房地产形势不好,地方政府缺钱,欢迎有一定资金实力的开发商去拿地,因此以较低的价钱获得较好的土地资源成为可能。

另一方面,房地产企业本身存在着一系列挑战。主要包括项目、资金、人才和管理四方面问题:首先是项目的寻找。现在很多人都讲存在机遇,但真正的考验和挑战是在大家都认为是机遇的时候谁能发现真机遇,找到真正的好项目,这才是真正的挑战。这要比真功夫、比判断力、比眼光、比决策。其次是资金。房地产行业是资金密集型行业,项目投资大、周期长、风险高,一个稍大些的项目动辄十几亿元,甚至几十亿元。加上房地产宏观调控政策的影响,融资成本越来越大,融资越来越困难,依靠单一的银行贷款是不能满足项目大发展需求的。如何克服融资渠道单一,探讨诸如股权投资、房地产信托、合作开发、产业基金等多渠道融资方式越显紧迫。第三、第四是人才和管理。过去的房地产企业多数是靠一个项目经理挑大梁,但随着房地产行业竞争的日益激烈,企业的管理也越来越细,人才需求向精细化、专业化和职业化方向发展。

不管形势的好与坏,不想被淘汰的房地产企业需要面对形势,研究形势,挑战形势。